Étalement de la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail d’immeuble : une opportunité de refinancement optimisée

L’opération de cession-bail consiste pour une entreprise à céder à une société de crédit-bail un immeuble dont elle retrouve immédiatement la jouissance. Le contrat conclu est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise de racheter son immeuble à un prix défini à l’avance, généralement symbolique. Ainsi, l’entreprise cédante conserve la jouissance de l’immeuble tout en bénéficiant d’une trésorerie immédiate liée à sa vente.

Un dispositif d’étalement de la plus-value de cession générée par l’opération de cession-bail avait déjà été mis en place suite à la crise financière de 2008. Il ne visait toutefois que les cessions réalisées du 23 avril 2009 au 31 décembre 2012.

Pour les cessions réalisées depuis cette date, la plus-value réalisée ne pouvait pas, jusqu’au 1^er janvier 2021, bénéficier d’un tel étalement. Par conséquent, cette plus-value était taxée au titre de l’exercice de cession, au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés et sur l’intégralité de son montant.

La LF pour 2021 prévoit le rétablissement temporaire et sur option du dispositif d’étalement de la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail de certains types d’immeubles par une entreprise (régime codifié à l’article 39 novodecies du CGI).

L’imposition de la plus-value peut ainsi être étalée sur la durée du contrat de crédit-bail sans pouvoir excéder 15 ans. Cette mesure incitative permet à la société qui cède son bien immobilier de bénéficier d’un effet de trésorerie positif tout en lissant l’imposition, voire en la neutralisant, en fonction de son résultat global.

Ce dispositif temporaire s’applique aux cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023 et précédées d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.

En cas de difficultés de trésorerie ou de besoin immédiat de liquidités, le refinancement de votre société par l’intermédiaire d’une opération de cession-bail pourrait être une solution à envisager.

Tout en conservant la disposition de son immeuble, votre société pourra ainsi bénéficier de la trésorerie résultant de sa cession sans devoir supporter une imposition excessive au titre de l’exercice de la vente et des exercices suivants. Cette mesure ouvre donc des perspectives de financement et d’investissement optimisés.

Notre équipe spécialisée en fiscalité se tient à votre entière disposition pour évaluer l’opportunité de recourir à ce dispositif dans votre situation et vous accompagner dans sa mise en œuvre.